Khách hàng cần lưu ý điều gì khi mua căn hộ chung cư?
Thị trường chung cư đã qua thời nhộn nhịp, khách hàng đã được trả lại vị thế “thượng đế” của mình. Tuy nhiên, người mua chưa hết rủi ro vì tình trạng “chộp giật” và chuyện “thật giả” lẫn lộn và vẫn còn. Vậy cần lưu ý những gì khi mua căn hộ?
Cần kiểm tra kỹ thông tin về chủ đầu tư/bên bán
Đối với người mua nhà, đây là việc làm đầu tiên và không nên bỏ qua. Tất nhiên, việc kiểm tra không đơn giản với hơn 4.000 doanh nghiệp bất động sản đang hoạt động, đặc biệt là trong bối cảnh hiện nay tính minh bạch của thị trường chưa cao.
Khách hàng có thể thông qua các phương tiện truyền thông (nhất là báo chí chính thống), mạng xã hội, mạng internet... để tìm kiếm, kiểm tra thông tin của chủ đầu tư. Tuy nhiên, người mua khi kiểm tra cũng cần tỉnh táo giữa rất nhiều thông tin, để tìm ra được các thông tin cần thiết về dự án, cụ thể như giấy chứng nhận đầu tư/kinh doanh, giấy phép, quy hoạch/bản đồ/bản vẽ chi tiết...; năng lực của chủ đầu tư (với các dự án đang thi công), chủ đầu tư có uy tín không qua việc triển khai các dự án thành công; những bất đồng, tranh chấp của chủ đầu tư với người cư dân/mua nhà và cách giải quyết của chủ đầu tư trước các bất đồng, tranh chấp trước đó trong quá trình triển khai dự án.
>> Bất động sản
Thực tế, những dự án của chủ đầu tư làm ăn uy tín, có thương hiệu khi được chào bán ra thị trường đều thu hút rất đông người mua. Bên cạnh đó, có những chủ đầu tư dự án cả tháng không bán được căn nào mặc dù đưa ra nhiều chương trình giảm giá bán, khuyến mại, chiết khấu.
Nên cẩn thận với chiết khấu, khuyến mại của bên bán
Khách hàng nên thận trọng trước các chiết khấu, khuyến mại của đơn vị phân phối và chủ đầu tư. Theo quảng cáo, nhiều dự án nếu thanh toán ngay 100% sẽ chiết khấu 6-7%/tổng giá bán căn hộ hoặc nhận nhà ngay khi thanh toán 30-40%, miễn lãi suất trong 1-2 năm đối với phần còn lại. Nhưng chủ đầu tư cũng không thiệt hại gì nếu tính toán kỹ bởi so với lãi suất gửi tiết kiệm kỳ hạn 1-2 năm, khoản chiết khấu 6-7% cũng tương đương.
So với mặt bằng, tại nhiều dự án, đơn vị phân phố/chủ đầu tư quảng cáo mức giá bán thấp. Tuy nhiên, đấy là giá ban đầu (có thể là chưa 2% phí bảo trì, VAT), căn hộ được đánh giá là “xấu”, hoặc căn hộ còn rất ít, có khi là không còn để thu hút khách hàng đến thăm quan dự án. Họ sẽ đưa các căn hộ khác ra chào mời và thêm khuyến mại khi khách hàng đến. Nếu không thận trọng, khách hàng rất dễ xiêu lòng trước những lời nói có cánh của người môi giới.
Vì thế, để có đủ thông tin cần thiết, nhằm không bị lôi kéo hay đơn giản là có thể thương lượng với chủ đầu tư về giá bán căn hộ, khách hàng cần chuẩn bị đủ thông tin về dự án (tham khảo trên mạng xã hội, Internet...) mà mình quan tâm và cả những dự án xung quanh đó.
Cần xem xét kỹ hợp đồng mua bán nhà
Căn cứ pháp lý quan trọng nhất và ràng buộc trách nhiệm các bên khi tiến hành mua bán căn hộ là hợp đồng mua bán. Hợp đồng mua bán nhà ở xét về mặt bản chất là một loại hợp đồng mua bán tài sản và chịu sự điều chỉnh của Bộ luật Dân sự 2005. Nhưng do đối tượng của hợp đồng là bất động sản nên nó còn chịu sự điều chỉnh của Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Nhà ở và các văn bản liên quan. Hợp đồng này có bản chất của hợp đồng mua bán tài sản. Tại đó, thông qua quá trình thương lượng, trao đổi, ký kết, ý chí của các bên phải được thể hiện rõ và hợp đồng được thực hiện trên cơ sở quyền lợi của các bên.
Do đó, không thể tồn tại một hợp đồng mẫu do một bên soạn thảo để buộc bên kia phải ký kết. Nhưng với nhiều hợp đồng mua bán nhà ở, quy định về thương lượng, sửa đổi, trao đổi... gần như không được tuân thủ mà chủ yếu dựa trên ý chí đơn phương của bên bán - chủ đầu tư với việc soạn thảo một hợp đồng mẫu.
Các cơ quan quản lý Nhà nước đã có sự điều chỉnh chặt chẽ hơn về vấn đề hợp đồng mua bán căn hộ chung cư bằng những yêu cầu bắt buộc bên bán phải tuân thủ để bảo vệ quyền lợi của người mua nhà. Đó là chủ đầu tư khi soạn thảo hợp đồng mua bán phải tuân thủ theo Hợp đồng mẫu trong Thông tư 03/2014/TT-BXD ngày 20/2/2014 (Thông tư này thay thế cho Thông tư 16/2010/TT-BXD).
Bắt đầu từ ngày Thông tư 03 có hiệu lực (8/4/2014), pháp luật không công nhận và không sử dụng hợp đồng mua bán chung cư thương mại làm căn cứ để cấp giấy chứng nhận cho các trường hợp mua bán căn hộ giữa khách hàng và chủ đầu tư mà không tuân thủ các nội dung theo Hợp đồng mẫu. Theo quy định của pháp luật về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, chủ đầu tư có trách nhiệm đăng ký Hợp đồng mẫu với cơ quan có thẩm quyền.
Ngoài ra, chủ đầu tư dự án phải tiến hành đăng ký hợp đồng mua bán bất động sản với Cục Quản lý cạnh tranh (Bộ Công thương). Hợp đồng mua bán nhà ở này chỉ được tiến hành giao kết với khách hàng khi đã được Cục Quản lý cạnh tranh phê duyệt. Nhằm hạn chế tình trạng các chủ đầu tư áp đặt ý chí đơn phương của họ lên hợp đồng mua bán bất động sản, quy định này là một bước nâng cao hơn nữa vai trò quản lý Nhà nước.
Thận trọng khi nhận bàn giao nhà
Nhiều người mua nhà không để ý khi nhận bàn giao mặc dù nó là một việc quan trọng. Trên thực tế, lợi dụng tâm trạng vui mừng của người mua nhà nhận nhà mới, một số chủ đầu tư đã khéo léo bổ sung giấy tờ, hồ sơ để yêu cầu khách hàng ký nhận như một phần của quá trình bàn giao căn hộ.
Việc làm đó đã nảy sinh nhiều vi phạm như khi bàn giao, không tiến hành đo đạc lại căn hộ (có thể biên bản đo đạc do một đơn vị được chủ đầu tư thuê được đưa ra); bàn giao thiếu nội thất (nói là bổ sung sau, sớm, tuy nhiên, thực tế là không bổ sung); thi công, hoàn thiện chất lượng kém; bắt người mua nhà phải chọn nhà thầu do chủ đầu tư chỉ định nếu muốn tự hoàn thiện căn hộ hoặc đặt cọc tiền hoàn thiện căn hộ; trong khi căn hộ chưa thể vào ở được (do đợi bổ sung đồ đạc, sửa chữa...) đã tính phí dịch vụ quản lý ngay khi nhận bàn giao; buộc khách hàng phải nộp thêm các khoản phí để được cấp sổ hồng; tự ý tăng giá phí quản lý dịch vụ; chất lượng dịch vụ bình thường nhưng thu phí dịch vụ quản lý cao; không có sự thỏa thuận với cư dân mà tự ý thu thêm các khoản phí khác.
Cư dân cần liên kết chặt chẽ và dùng sức mạnh của truyền thông
Các tranh chấp thời gian qua cho thấy, thực tế, nhiều tranh chấp, bất đồng, xung đột với chủ đầu tư đã được giải quyết, buộc chủ đầu tư phải tuân thủ đúng pháp luật, đảm bảo lợi ích hợp pháp của khách hàng khi cư dân liên kết chặt chẽ, mạnh dạn trao đổi với nhau và sự hỗ trợ của báo chí chính thống. Điều đó cho thấy, với mục tiêu vì một thị trường bất động sản minh bạch, sự liên kết giữa các cư dân và sự vào cuộc tích cực, chủ động của truyền thông có vai trò vô cùng quan trọng. Như vậy, sức mạnh dư luận này đôi khi hiệu quả hơn cả việc kiện cáo, khiếu nại tại Tòa án hoặc các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Tuy nhiên, trước những sai phạm của chủ đầu tư, cũng cần sự vào cuộc tích cực của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, cũng như cần một thủ tục giải quyết tranh chấp minh bạch, nhanh gọn, có trách nhiệm của Tòa án trước các tranh chấp của cư dân và chủ đầu tư. Trước khi giao kết hợp đồng mua bán căn hộ và khi tranh chấp, bất đồng nảy sinh, cư dân cũng cần tham khảo, tham vấn cẩn thận về mặt pháp lý.
Cần quan tâm những tiêu chí gì khi mua nhà giá rẻ?
Thời gian gần đây, thị trường nhà giá rẻ đang có xu hướng bùng nổ. Vì vậy, những người đang có nhu cầu mua nhà giá rẻ cần phải xem xét kỹ những tiêu chí cụ thể và hợp lý trước khi quyết định mua nhà.
Khi khách hàng muốn mua nhà giá rẻ, điều đó có nghĩa là họ đã đặt vấn đề tài chính lên đầu tiên. Với những người có thu nhập thấp hoặc trung bình, phân khúc nhà ở có giá dưới 1 tỷ sẽ là lựa chọn tối ưu. Tuy nhiên, nhiều người thường có một sai lầm là thích mua nhà rẻ mà ít khi nghĩ tới chất lượng của nó trong khi ngôi nhà có vai trò vô cùng quan trọng đối với mỗi gia đình. Đó không chỉ là nơi trú ngụ, sinh sống mà còn là tổ ấm của một hoặc nhiều thế hệ. Do đó, mua nhà giá rẻ nhưng khách hàng cũng cần phải đặt ra các yêu cầu về tiện nghi sinh sống lâu dài. Và đó quả thật là cả một vấn đề lớn.
Trong phân khúc nhà giá rẻ, người dân hiện có rất nhiều sự lựa chọn phù hợp với túi tiền của mình. Tuy nhiên, cũng chính sự bùng nổ của hàng loạt dự án nhà thuộc phân khúc này cũng khiến người mua "loạn" theo. Càng nhiều sự lựa chọn thì lại càng cần sự lựa chọn và suy nghĩ thấu đáo hơn. Khi vấn đề tài chính không còn quá nặng nề thì người mua nhà lại đắn đo không biết dự án nhà nào sẽ phù hợp với nhu cầu sinh hoạt, làm việc của bản thân và gia đình mình.
Do đó, bạn cần đưa ra những tiêu chí cụ thể trước khi ký hợp đồng mua nhà để đề phòng những rủi ro từ những dự án mà chủ đầu tư vẽ ra trước mắt.
Vị trí tọa lạc và mật độ xây dựng của dự án nhà giá rẻ
Khi chọn mua một căn hộ, tiêu chí đầu tiên để chọn lựa chính là vị trí tọa lạc của dự án. Dự án đó được xây dựng ở khu vực nào, có xa trung tâm hay không và mật độ xây dựng như thế nào? Bạn không nên vì ham giá rẻ mà lựa chọn một căn hộ cách xa trung tâm cả mấy chục cây số, giao thông bất tiện.
Hiện tại, thị trường nhà giá rẻ tại Tp.HCM có khá nhiều dự án đáp ứng điều kiện vị trí thuận lợi cho công việc của người mua nhà. Một số dự án ở các quận vùng ven như Bình Chánh, Bình Tân, Thủ Đức, quận 12,... chỉ cách trung tâm quận 1 bán kính 15 - 20km.
Bên cạnh đó, cũng nên quan tâm dự án đó có mật độ xây dựng như thế nào. Nó nằm riêng lẻ hay nằm trong một khu dân cư quy hoạch mới. Chắc chắn không người nào muốn ngôi nhà của mình nằm ở một nơi như ốc đảo.
Tiện ích công cộng của dự án nhà giá rẻ
Theo ông Nguyễn Thái Hiền, thẩm định viên về giá bất động sản, người Việt Nam có câu “an cư lạc nghiệp”, do vậy, việc lựa chọn một căn nhà với đầy đủ tiện ích, phù hợp với điều kiện sống và sinh hoạt là rất quan trọng.
Người mua nhà cần phải lưu ý đến những tiện ích phục vụ cho đời sống sinh hoạt như trường học, bệnh viện, siêu thị, công viên, hệ thống điện nước, môi trường sống thoải mái, an ninh tốt,...
Những dự án bất động sản ở khu vực ven Tp.HCM có một ưu điểm là yên tĩnh, có khuôn viên rộng, nhiều cây xanh, rất thích hợp cho việc vui chơi của trẻ em, đáp ứng nhu cầu đi dạo, tập thể dục của người dân.
Chất lượng và thẩm mỹ công trình
Rất nhiều người băn khoăn, lo lắng đến tiêu chí này khi lựa chọn một căn hộ giá rẻ. Tất cả mọi người đều có mối quan tâm chung là chất lượng công trình có bị tỷ lệ thuận với giá không. Do đó, người mua nhà cần tìm hiểu và lắng nghe sự tư vấn kỹ lưỡng về chất lượng công trình từ chủ đầu tư hoặc những người am hiểu trong lĩnh vực xây dựng.
Các khu vực chức năng như phòng khách, phòng ngủ, bếp, nhà vệ sinh, ban công, cửa sổ,... được thiết kế và có chất lượng như thế nào? Nội thất có phù hợp với sở thích của mình hay không? Ngoài ra, ánh sáng tự nhiên cũng là một yếu tố cần được lưu ý. Một căn hộ có ánh sáng đầy đủ sẽ tốt hơn cho sức khỏe, tâm lý của mọi thành viên trong gia đình.
Dự án nhà giá rẻ đảm bảo yếu tố pháp lý và nhà thầu uy tín
Người mua nhà nên lựa chọn dự án của chủ đầu tư uy tín, có năng lực và kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản. Trước khi bỏ ra một số tiền lớn để mua một căn hộ, khách hàng nên xem xét kỹ lưỡng về giấy phép xây dựng, hồ sơ, sổ sách của dự án cũng như tiến độ công trình.
Các dự án nhà giá rẻ thường nằm riêng lẻ và xa trung tâm, chưa thật sự đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và các tiện tích. Do đó, người mua nhà cần soi chiếu những tiêu chí trên để lựa chọn cho gia đình mình một nơi thật sự phù hợp để sinh sống.
Đăng bởi Minh Thiện Tags: bán nhà, bán đất, Mua bán nhà đất, nhà đất
